王健林回来了

当王思聪在微博公开挑战上市公司时，万达在市场上疯狂“买底”，开始充当别人的“白衣骑士”。

还清了千亿债务，意气风发的王健林似乎又回来了！

01 拯救大佬

5年前，当万达深陷债务泥潭时，孙宏斌等大佬接手了万达的部分资产，拿走了王健林。

如今风水轮流转，王健林成了同龄人伸出援助之手，解救了很多大佬。

据不完全统计，近6个月来，万达商管先后以轻资产方式接手了多家房企的商业项目，包括山西地产公司天森集团、河南鑫源集团、和建业集团等。

在这些房地产公司中，河南地产亿格建业集团最为知名。其领导人胡宝森和王健林都是在房地产时代长大的，个人关系密切。该公司主要从事住宅开发。 2021年，受汛情和房地产寒冬的双重影响，其业绩将受到较大影响。

现在，老友被困，王健林出手相助。

4月初，建业用旗下部分商业项目约10年的经营权，换取万达商管7亿元的一次性租金。据说，签完合同后，王健林大胆挥了挥手，说：本周发工资。

老王毕竟是忠义之人，建业的商业项目，大概也是为了帮助老朋友胡宝森，暂时的。毕竟建业给政府的求救信大家都看过了。

另一家房地产公司鑫源集团是最早在美国上市的中国房地产公司之一。它的老板张勇和王健林有些关系。

3月底，鑫源集团与万达集团签署战略合作协议。王健林、张勇亲临平台，表示双方将在企业管理、资产管理等领域开展合作。

近年来，鑫苑房地产销售增长几乎停滞，年报依然难以出炉。张勇试图复制万达模式，甚至斥巨资从万达挖走了王新奇和张立洲两位大将。然而学徒难做，正因为困住了地产主业，鑫苑干脆靠“师傅”，从“学万达”到“成为万达”。

此前，将商业地产项目卖给万达的是山西天森集团的老板杜银武。据悉，山西忻州天森汇项目自今年3月起由万达全面接管，并于7月正式开工。

天森汇项目是天森集团斥资10亿打造的忻州市最大的商业综合体。但自2019年6月试运营以来，亏损严重，难以继续经营，给万达经营管理机会。

此外，在北京市场，万达也频频“扫货”。

4月19日王健林，万达获得北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的运营权。

5月1日，北京蓝港的管理权全面移交给万达，为期20年。五棵松卓会展中心也将更名为北京五棵松万达广场，未来将成为第四代万达广场国家旗舰产品。

正是这一波抄底行为，让外界给万达贴上了“王健林横扫商业地产”的标签，甚至有人说王健林从过去上岸“抛售抛售” ”，成为“买买买”的大赢家。

不过，也有业内人士表示，万达此次的一系列动作并非“买底”。从根本上说，这是万达立足自身业务发展，进一步扩大规模的选择。

02 转型中，顺势而为

“做企业，必须顺势而为，时刻关注经济大势，顺势做自己想做的事。”

早年，王健林常说“乘势而上”。

从出售重资产、还清债务，到向轻资产转型，都符合房地产行业的发展趋势。

第一次转型是在2000年前后，王健林决定将万达的主营业务从住宅开发转向商业地产。当时，这个想法遭到了很多业内人士的质疑，他们认为万达不需要冒这个险。最终，妥协方案启动，万达试水五年，后来证明转型是成功的。

第二次蜕变是百花齐放。 2016年，王健林宣布万达转型基本成功，称不仅万达集团不是地产公司，万达商管也不再是地产公司。按照当时的理念，除了核心的万达商业管理板块，文旅、金融乃至电商都被视为万达未来商业帝国的重要组成部分。现在看，在2017年危机之前，王健林的胃口还是很大的。

第三个转变是轻资产。 2017年，万达深陷债务困境。王健林断臂求生，以637亿的代价砍掉了万达76家酒店和13个文旅项目的91%。那个时候，接盘的是融创和富力。王健林带领万达上演了一出卖资产的大戏，摒弃重资产经营模式，走轻资产经营之路，以品牌和管理输出为主。 “万达商业”也更名为“万达商业管理”。

用王健林自己的话来说：

“这是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风雨兼程。”

过去五六年，轻重模式的转变，给万达带来了新的生机。王健林在2018年业绩总结会上表示，当年服务业租金收入达到328亿元，占总收入的15%，“这是集团收入中我们最希望看到增长的部分，而最可靠的部分。

经过多年的蜕变，万达商管已经成为王健林甩不掉的。也就是说，这也是万达的根基。

相比其他房子，公司老板发呆，万达顺利落地，现在王健林也不能高枕无忧了。

因为接下来，他还有一场硬仗要打。

03 上市紧急

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如果在上市时被低估，需要退市；如果被退市，就很难再上市了。

私有退市是两难选择

2016年9月，王健林认为万达商业估值被严重低估，选择在港交所退市。从港交所退市后，万达开始谋求冲刺A股，随后万达商管分道扬镳，欲在港交所上市。资本市场错失良机。

万达选择申请A股上市，恰逢2016年和2017年房地产监管监管、融资环境趋紧、房企A股IPO停滞不前。房地产公司已上市。 2018年只有南都地产成功上市，主营业务为物业服务，而非房地产开发。

此后，等了三年多，上市还是失败了。

2021年3月，万达商业宣布撤回A股上市申请王健林，重组轻资产万达商管，转战港股上市。

不过，此时，香港联交所的上市环境发生了变化。 2021年下半年，港股地产板块降温，港交所开始收紧地产公司及相关行业IPO申请并出台新规。

4月21日，港交所消息显示，万达商业去年提交的招股说明书已经到期。

有业内人士指出，万达商管IPO难，也与市场环境低迷有关。受疫情、俄乌冲突、美联储缩表预期影响，今年以来港股持续震荡下跌，投资者风险偏好明显下降。

再次冲刺，承诺三年赚220亿元

自上次招股书到期后，万达再次向港交所提交上市申请材料。

值得一提的是，万达商业私有化以来，公司已签署三份对赌协议，每次都能引入众多战略投资者跟进。

这次也不例外，与多家投资机构签订了对赌协议。投资方包括PAG（太平洋联盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服、中信资本、周大福、郑雨桐家族、招商局集团等。此外，参与此次融资的还有苏宁易购、京东、融创等。 2018年投资，王健林的资本朋友圈很奢侈。

根据协议，万达商管需要保证2021年预计实际净利润，2022年和2023年扣除非经常性损益后经审计的净利润不低于5< @1.9亿元，74.3亿元，94.6亿元。

招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管实现净利润20亿元、12亿元、11亿元和6.560亿元。

显然，万达商管的盈利表现不佳。赌博所需的数据有很大差距。

这或许也能解释为什么王健林最近一直在疯狂“接盘”？万达为什么要在这样的环境下上市？！

因为，就算万达商管现在不想上市，背后的资本也会推动万达上市！

04 王者归来

王健林是企业界的“大佬”。

“定个小目标，赚一亿”这句话已经成为网上流行的口号。

他还负债千亿，身家跌出中国富豪榜。

起起落落，低调，成为王健林的新常态。

危机过后，“远离焦点、低调务实”成为业内不少人对王健林的评价。

原来人们一提到“法老”，就会想到土豪、大手笔等词。但现在，他理性务实的一面被凸显出来，变得更加低调了。

如今，王健林不再在万达年会上唱歌，不再主动公开露面，嘴里再也听不到耸人听闻的金句了。

即使有最近一连串的大交易，也没有走红毯，没有铺天盖地的宣传，没有意气风发的演讲，有些只是握手的照片和一两个简短的描述。

在4月6日发布的“2022胡润全球房地产企业家榜”中，王健林家族一扫过去几年的颓势，以1050亿的身家与龙湖吴亚军并列第五。

文静低调的王健林依旧在书写王者归来的故事。

对于中国企业家来说，没有永远成功的企业，也没有永恒的模式。

在赌桌上下注并获胜的企业家并不少见。

真正的赢家是能跟风、举刀、彻底撤退的人！

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